浦和地方裁判所 昭和５８年（ワ）６０号 判決
原告
遊馬忠三
訴訟代理人
柴崎四郎
被告
井桁敏臣
被告
田中正児
被告
黒須和巳
被告
斎藤実
被告
小笠原喜昭
被告
遠藤金夫
被告
武藤博
被告
醍醐正雄
被告
大橋一生
被告
日下部洋治
一〇名訴訟代理人
森謙
今関勝行
主文
一 原告と被告田中正児との間において別紙物件目録記載（二）の土地の賃料が昭和五六年七月一日から一平方メートル当たり月額金八〇円であることを確認する。
二 原告と、被告井桁敏臣との間において同目録記載（一）の土地の、被告黒須和巳との間において同目録記載（三）の(1)の土地の、被告斎藤実との間において同目録記載（三）の(2)の土地の、被告小笠原喜昭との間において同目録記載（三）の(3)の土地の、被告遠藤金夫との間において同目録記載（三）の(4)の土地の、被告武藤博との間において同目録記載（四）の土地の、被告醍醐正雄との間において同目録記載（五）の(1)の土地の、被告大橋一生との間において同目録記載（五）の(2)の土地の、被告日下部洋治との間において同目録記載（六）の土地の各賃料が昭和五六年七月一日から一平方メートル当たり月額金六八円であることを確認する。
三 この判決が確定したときは、被告田中正児は原告に対し金三万一九七七円及びこれに対する昭和五八年二月二日から完済に至るまで年一割の割合による金員を支払え。
四 この判決が確定したときは、原告に対し、被告井桁敏臣は金一万二四七四円及びこれに対する昭和五八年二月二日から、被告黒須和巳は金二万一二〇六円及びこれに対する同月七日から、被告斎藤実は金一万〇六二四円及びこれに対する同月二日から、被告小笠原喜昭は金二万一一二四円及びこれに対する同月二日から、被告遠藤金夫は金一万三九〇八円及びこれに対する同月一〇日から、被告武藤博は金一万二七二六円及びこれに対する同月一二日から、被告醍醐正雄は金一万四五七八円及びこれに対する同月二日から、被告大橋一生は金一万七二八六円及びこれに対する同月三日から、被告日下部洋治は金一万四五七八円及びこれに対する同月六日から各完済に至るまで各年一割の割合による金員を支払え。
五 原告の被告らに対するその余の請求をいずれも棄却する。
六 訴訟費用のうち原告と被告田中正児との間に生じた費用は同被告の負担とし、その余の費用はこれを二分し、その一を原告の負担とし、その余を被告田中正児を除くその余の被告らの負担とする。
事実
第一 申立て
一 原告
1 原告と、（一）被告井桁敏臣との間において別紙物件目録記載（一）の土地（以下「（一）の土地」という。）の、（二）被告田中正児との間において同目録記載（二）の土地（以下「（二）の土地」という。）の、（三）被告黒須和巳との間において同目録記載（三）の(1)の土地（以下「（三）(1)の土地」という。）の、（四）被告斎藤実との間において同目録記載（三）の(2)の土地（以下「（三）(2)の土地」という。）の、（五）被告小笠原喜昭との間において同目録記載（三）の(3)の土地（以下「（三）(3)の土地」という。）の、（六）被告遠藤金夫との間において同目録記載（三）の(4)の土地（以下「（三）(4)の土地」という。）の、（七）被告武藤博との間において同目録記載（四）の土地（以下「（四）の土地」という。）の、（八）被告醍醐正雄との間において同目録記載（五）の(1)の土地（以下「（五）(1)の土地」という。）の、（九）被告大橋一生との間において同目録記載（五）の(2)の土地（以下「（五）(2)の土地」という。）の、（一〇）被告日下部洋治との間において同目録記載（六）の土地（以下「（六）の土地」という。）の各賃料が、昭和五六年七月一日から一平方メートル当たり月額金八〇円であることを確認する。
2 原告に対し、（一）被告井桁は金三万三八五八円及びこれに対する昭和五八年二月二日から、（二）被告田中は金三万一九七七円及びこれに対する同月二日から、（三）被告黒須は金五万七五五九円及びこれに対する同月七日から、（四）被告斎藤は金二万八八三七円及びこれに対する同月二日から、（五）被告小笠原は金五万七三三六円及びこれに対する同月二日から、（六）被告遠藤は金三万七七五〇円及びこれに対する同月一〇日から、（七）被告武藤は金三万四五四二円及びこれに対する同月一二日から、（八）被告醍醐は金三万九五六九円及びこれに対する同月二日から、（九）被告大橋は金四万六九一九円及びこれに対する同月三日から、（一〇）被告日下部は金三万九五六四円及びこれに対する同月六日から各完済に至るまで各年一割の割合による金員を支払え。
3 訴訟費用は被告らの負担とする。
との判決並びに2について仮執行の宣言を求める。
二 被告ら
1 原告の請求をいずれも棄却する。
2 訴訟費用は原告の負担とする。
との判決を求める。
第二 主張
一 原告の請求原因
1 原告は、（一）昭和四七年六月五日被告井桁敏臣に対し（一）の土地を、（二）同年六月一八日被告田中正児に対し（二）の土地を、（三）同年九月一〇日被告黒須和巳に対し（三）(1)の土地を、（四）同年九月一〇日被告斎藤実に対し（三）(2)の土地を、（五）同年一一月一日被告小笠原喜昭に対し（三）(3)の土地を、（六）同年一一月一日被告遠藤金夫に対し（三）(4)の土地を、（七）同年一一月六日被告武藤博に対し（四）の土地を、（八）昭和四八年一月一日被告醍醐正雄に対し（五）(1)の土地を、（九）同年一月一日被告大橋一生に対し（五）(2)の土地を、（一〇）同年一月一日被告日下部洋治に対し（六）の土地を、いずれも普通建物の所有を目的とし、期間を二〇年と定めて賃貸し、これを引き渡した。
2 前記各土地の賃料は、逐次増額されて、いずれも昭和五四年七月一日から一平方メートル当たり月額六一円に改定された。
そして、その後各土地の価格が上昇し、諸物価も高騰したので、原告は、昭和五六年五月三〇日被告らに対し、各土地の賃料を同年七月一日から一平方メートル当たり月額一〇〇円に増額する旨の意思表示をした。
3 しかし、原告は、昭和五六年六月一四日被告らと協議をして、被告らとの間に、各土地の賃料を同年七月一日から一平方メートル当たり月額八〇円に改定することを合意した。
4 仮に3の合意が成立しなかつたとしても、一平方メートル当たり月額八〇円の賃料は、当時の各土地の価格及び諸物価等から見て適正なものであつたから、各土地の賃料は、原告のした2の増額の意思表示により昭和五六年七月一日から一平方メートル当たり月額八〇円に改定された。
5 ところが、被告らは、昭和五六年七月一日以降も各賃料として一平方メートル当たり月額六一円の割合による金銭を供託している。
6 そこで、原告は、各被告との間において、各土地の賃料が昭和五六年七月一日から一平方メートル当たり月額八〇円であることの確認を求めるとともに、各被告に対し、同年七月一日から昭和五七年一二月三一日までの一平方メートル当たり月額一九円の割合による差額金、被告井桁については三万三八五八円、被告田中については三万一九七七円、被告黒須については五万七五五九円、被告斎藤については二万八八三七円、被告斎藤については二万八八三七円、被告小笠原については五万七三三六円、被告遠藤については三万七七五〇円、被告武藤については三万四五四二円、被告醍醐については三万九五六九円、被告大橋については四万六九一九円、被告日下部については三万九五六四円及び右の各差額金に対する各訴状送達の日の翌日（これは前記申立て一の2のとおり）から各完済に至るまで各年一割の割合による遅延損害金の支払を求める。〈以下、省略〉
理由
一請求原因1及び2の各事実は、いずれも当事者間に争いがない。
二賃料増額の合意が成立したか否かについて検討する。
1 〈証拠〉によれば、各土地の賃借人である被告らは、原告から一平方メートル当たり月額一〇〇円に増額する旨の書面による通告を受けたので、これについて折衝するため、他の賃借人とともに（ただし、被告大橋一生については妻の訴外大橋きみ子が）、昭和五六年六月一四日午前一一時ころ原告方を訪れ、一時間余にわたつて、原告及び原告の妻と増額すべき額について協議をした事実を認めることができる。
2 原告は、「その際賃借人の訴外向井岩喜、被告田中正児、被告黒須和巳及び大橋きみ子から、一平方メートル当たり八〇円でどうか、という話があり、内心まずいことだと思つたものの、中間あたりでもあつたので、これを納得し、八〇円に決めましようと言つた。その他の人たちも、それで良いと言い、そのように決まつた。」と供述している。
3 そして、〈証拠〉によれば、次の事実を認めることができる。
(一) 協議に参加した賃借人訴外斎藤藤一は、原告に対し、昭和五六年七月一日から一平方メートル当たり月額八〇円の賃料を支払つている。
(二) 前記向井岩喜、賃借人訴外カシマ産業株式会社（代表取締役和田弘）及び同訴外小川栄次郎は、原告に対し、いずれも「約定に従い、同年七月一日から月額八〇円の割合による賃料を支払うべきものであるが、被告らとの兼合いがあるので、取りあえず内金として従前の月額六一円の割合による賃料を支払つておく。」と表明している。
(三) 被告田中は、原告に対し、同年七月二六日に七月分として月額八〇円の割合による賃料を支払つたが、同年八月分からは月額六一円の割合による賃料を供託するようになつた。
4 そこで、3に認定した事実と、証人大橋の証言、原告及び被告醍醐の各供述を突き合わせると、六月一四日の原告方における協議の際、原告の妻から「一平方メートル当たり月額八〇円にしてはどうか。」という提案があり、賃借人のうちには直ちにその場でこれを承認した者もあつたが、その場では即答を留保し、後日検討の上回答するとした者やその場で明らかにこれを承認しなかつた者もあつた事実を認めることができるのであり、この認定に反する原告の供述はたやすく信用することができない。
そして、被告田中が昭和五六年七月二六日原告に対し一平方メートル当たり月額八〇円の割合による七月分の賃料を支払つた事実に照らせば、原告と被告田中との間には同年六月一四日原告主張の賃料増額の合意が成立したと認めるのが相当である。
5 しかし、原告と被告田中を除くその余の被告らとの間において同年六月一四日原告主張の賃料増額の合意が成立したとの事実を認めるに足りる証拠はない。
前記4に認定したとおり月額八〇円の提案に対する賃借人らの対応の仕方はまちまちであつたのであつて、賃借人全員が一斉にその提案を承認したというものではなかつたのである。
三次に、賃料の適正額について検討する。
1 〈証拠〉によれば、次の事実を認めることができる。
(一) 被告らは、原告の賃料増額請求に対抗するため、昭和五六年九月一三日前記斎藤藤一、向井岩喜、カシマ産業株式会社、小川栄次郎及び賃借人訴外松本弥三郎とともに、「みちの会」と称する団体を結成し、各土地の賃料を一斉に供託するようになつた。
被告井桁敏臣が初代会長に就任し、次いで被告醍醐正雄が二代目の会長に就任した。
(二) 原告は、浦和簡易裁判所に対し、被告井桁を相手方として、前記賃料増額請求に関する調停を申し立て、調停期日は四回開かれたが、調停は、不成立に終わつた。
その際原告は、代理人弁護士柴崎四郎を介して訴外東京建物株式会社（日本不動産鑑定協会会員）に対し、被告井桁の賃借地（一）の土地について、昭和五七年一〇月六日の時点における改定月額支払賃料（限定賃料）の鑑定評価を依頼した。
(三) これに基づいて、東京建物株式会社は、昭和五七年一〇月二〇日（一）の土地の月額支払賃料を七四〇〇円（一平方メートル当たり七四円七五銭）と鑑定評価し、同月二八日付けをもつて鑑定評価書を作成した上、これを柴崎弁護士に交付した。
2 ところで、〈証拠〉によれば、東京建物株式会社は、原告と被告井桁との間の賃貸借契約においては権利金等の一時金の授受がなかつたことを前提として、鑑定評価をした事実を認めることができ、〈証拠〉によれば、原告と被告井桁との間の宅地賃貸借契約書にも、権利金等に関する記載がない事実を認めることができる。
ところが、〈証拠〉によれば、建築業を営んでいた訴外永井太一は、原告と被告らとの間の賃貸借契約締結に当たつて、これを仲介し、被告大橋、被告醍醐、被告田中及び被告日下部洋治らから、原告を代理して権利金を受領した上、これを原告に交付した、というのである。
しかし、証人永井の証言は、証人大橋の証言及び被告醍醐の供述との間にも符合しない点があるのであつて、殊に永井が原告に対し被告らから受け取つた権利金を交付したとの証言部分は、原告の供述と対比してたやすく信用することができないものというほかない。
3 適正賃料を算定する方法には幾つかの方法があるが、前記鑑定評価書による鑑定評価の方法及び結果について、殊更に排斥しなければならないような点を見付けることは困難である。
そこで、本件訴訟において取り調べた資料に基づいて、次のように算定する。
(一) 〈証拠〉によれば、被告井桁の（一）の土地の賃料は、昭和五一年三月一日から月額四一五八円、昭和五三年七月一日から月額四九五九円、昭和五四年七月一日から月額六〇五〇円であつた事実を認めることができる。
(二) 〈証拠〉によれば、（一）の土地に対する固定資産税及び都市計画税の合算額は、昭和五三年度に六〇七七円、昭和五四年度に六九五七円、昭和五五年度に七八〇九円、昭和五六年度に八四二九円であつた事実を認めることができ、前記甲第五号証によれば、昭和五七年度の固定資産税及び都市計画税の合算額は九二七二円であつた事実を認めることができる。
(三) 以上の数値に基づいて、被告井桁の支払賃料及び鑑定評価額と税額との間の倍率を計算すると、次のとおりとなる。
期間（年・月）
支払賃料（円）
税 額（円）
倍 率
53・1～53・6
二四、九四八
三、〇三八・五
八・二一一
53.7～53.12
二九、七五四
三、〇三八・五
九・七九二
54.1～54.6
二九、七五四
三、四七八・五
八・五五四
54.7～54.12
三六、三〇〇
三、四七八・五
一〇・四三六
55.1～55.12
七二、六〇〇
七、八〇九
九・二九七
56.1～56.6
三六、三〇〇
四、二一四・五
八・六一三
56.7～56.12
三六、三〇〇
四、二一四・五
八・六一三
57.1～57.12
七二、六〇〇
九、二七二
七・八三〇
鑑定評価額
八八、八〇〇
九、二七二
九・五七七
(四) （三）によつて算出された支払賃料の税額に対する倍率は、極めて高い数値である。しかし、（一）の土地の賃料が昭和五一年三月から月額四一五八円（一平方メートル当たり約四二円）、昭和五三年七月から月額四九五九円（同じく約五〇円）、昭和五四年七月から月額六〇五〇円（同じく約六一円）にそれぞれ増額され、かつ、これが支払われてきた経緯に照らせば、右の倍率を一概に非難するのも相当でない。また、昭和五三年七月及び昭和五四年七月の各時点における増額賃料の倍率は、後者において若干高い数値を示すのであるが、鑑定評価額による倍率との間にさして差異がない。
(五) そこで、昭和五六年七月一日の時点における適正賃料については、税額八四二九円の9.577倍の数値と9.6倍の数値との間にあるもののうちから、年額八万〇七八四円すなわち月額六七三二円（一平方メートル当たり六八円）と認定するのが相当である。
4 〈証拠〉によれば、被告らの各賃借地は、相互に近接し、ほぼ一箇所の区画内に所在している事実を認めることができるから、被告田中及び被告井桁を除くその余の被告らの各賃借地の適正賃料についても、被告井桁の場合と同じように、昭和五六年七月一日の時点において一平方メートル当たり月額六八円と認定するのが相当である。
5 そうすると、原告と被告田中を除くその余の被告らとの間における各賃借地の賃料は、いずれも昭和五六年七月一日から一平方メートル当たり月額六八円に増額されたものと認めることができる。
右の限度を超えて、一平方メートル当たり月額八〇円が適正賃料であるとの原告の主張事実は、これを認めるに足りる証拠がない。
四増額された賃料と供託されてきた賃料との差額について検討する。
1 請求原因5の事実は当事者間に争いがない。
しかし、既に認定したとおり各賃借地の賃料は、昭和五六年七月一日から被告田中について一平方メートル当たり月額八〇円、その余の被告らについて一平方メートル当たり月額六八円にそれぞれ増額されたものである。
したがつて、借地法一二条二項ただし書の規定に従い、この裁判が確定する場合には、被告らは、原告に対し、右の各不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付加して、これを支払わなければならない。
2 そこで、昭和五六年七月一日から昭和五七年一二月三一日までの間における不足額を算定すると、次のとおりとなる。なお、不足額は、被告田中について一平方メートル当たり月額一九円、その余の被告らについて一平方メートル当たり月額七円であり、被告田中は、既に昭和五六年七月分の賃料を支払つている。
田中正児 三万一九七七円
井桁敏臣 一万二四七四円
黒須和巳 二万一二〇六円
斎藤実 一万〇六二四円
小笠原喜昭 二万一一二四円
遠藤金夫 一万三九〇八円
武藤博 一万二七二六円
醍醐正雄 一万四五七八円
大橋一生 一万七二八六円
日下部洋治 一万四五七八円
3 ところで、原告は、各訴状送達の日の翌日から完済に至るまで各年一割の割合による遅延損害金の支払を求めているが、右にいう「遅延損害金」は、前記1の利息を指すものと解することができる。
そして、記録によれば、各被告に対する訴状送達の日の翌日は、被告田中、被告井桁、被告斎藤、被告小笠原及び被告醍醐についてそれぞれ昭和五八年二月二日、被告大橋について同月三日、被告日下部について同月六日、被告黒須について同月七日、被告遠藤について同月一〇日、被告武藤について同月一二日である事実を認めることができる。
五以上のとおりであるから、原告の本訴請求は、次の各確認及び各支払を求める限度において正当であり、これを認容すべきであるが、その余は失当であつて、これを棄却すべきである。
1 被告田中との間において、（二）の土地の賃料が昭和五六年七月一日から一平方メートル当たり月額八〇円であることの確認。
2 被告井桁との間において（一）の土地の、被告黒須との間において（三）(1)の土地の、被告斎藤との間において（三）(2)の土地の、被告小笠原との間において（三）(3)の土地の、被告遠藤との間において（三）(4)の土地の、被告武藤との間において（四）の土地の、被告醍醐との間において（五）(1)の土地の、被告大橋との間において（五）(2)の土地の、被告日下部との間において（六）の土地の各賃料が昭和五六年七月一日から一平方メートル当たり月額六八円であることの確認。
3 この判決が確定したときは、被告田中に対し三万一九七七円、被告井桁に対し一万二四七四円、被告斎藤に対し一万〇六二四円、被告小笠原に対し二万一一二四円、被告醍醐に対して一万四五七八円及び右の金員に対する昭和五八年二月二日から、被告大橋に対し一万七二八六円及びこれに対する同月三日から、被告日下部に対し一万四五七八円及びこれに対する同月六日から、被告黒須に対し二万一二〇六円及びこれに対する同月七日から、被告遠藤に対し一万三九〇八円及びこれに対する同月一〇日から、被告武藤に対し一万二七二六円及びこれに対する同月一二日から各完済に至るまで借地法所定の年一割の割合による各利息の支払。
そこで、訴訟費用の負担について民事訴訟法八九条、九二条（本文・ただし書）、九三条一項本文を適用し、仮執行の宣言を付さないこととして、主文のとおり判決する。 （加藤一隆）
物件目録〈省略〉